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马刺vs热火多地房贷利率下调,算算你少还多少贷

房贷利率下调趋势明显。

据贝壳研究院监测结果,10月,贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点。90城中20城的房贷利率下调,其中14个城市首套利率下降,14个城市二套房贷利率下降,重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市,也覆盖无锡、湖州等长三角城市。

而近期央行公布最新一期LPR利率,仍维持在1年期3.85%,5年期及以上4.65%的水平,至今已连续18个月未变。 不过,与之挂钩的个人住房按揭贷款利率却早已波动。

年初以来,重点城市的个人房贷利率一路走高,多地突破5%高位。直至国庆假期之前,部分地区房贷利率才出现松动迹象。

一边是按兵不动的LPR,一边是波动明显的房贷利率。两相对照之下,房贷利率看上去与LPR并无干系。市场人士认为,房贷的市场利率与LPR存在一定差距,这或与房地产管控的政策环境有关。

存量房贷利率挂钩LPR 

早在2019年8月17日,央行发布改革完善贷款市场报价利率形成机制公告,称为深化利率市场化改革,提高利率传到效率,推动降低实体经济融资成本,决定改革完善贷款市场报价利率形成机制。 

相比此前,新的LPR依照公开市场操作利率加点形成,并在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种。同时,报价频率由原来的每日改为每月报价,目的旨在提高报价银行的重视程度,提升LPR的报价质量。 

央行负责人表示,在LPR形成机制改革前,我国存在贷款基准利率和市场利率并存的“利率双轨”问题。完善LPR形成机制,可促进贷款利率“两轨合一轨”,最终起到通过市场化改革方式降低贷款实际利率的效果。 

公告发布1年后,存量贷款定价基准转换已完成。央行数据显示,在已转化的所有贷款中,存量个人房贷累计转换6429.7万户,规模达28.3万亿元,转换比例高达98.8%,其中94%转换为参考LPR定价。 

对于“房贷族”而言,最为关心的是LPR改革会否影响房贷成本。多数“房贷族”亦表示,相比此前的贷款基准利率,挂钩LPR的房贷成本似乎要略低一些。 

在新的LPR首次公布当日,央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露,新的LPR形成机制不会使得房贷利率出现明显下降,“房住不炒”的定位不能偏离。 

刘国强还强调,利率改革将在一定程度上减少刚需购房者的资金成本。LPR在2021年重定价后,预计全年可谓房贷借款方人节省利息支出约500亿元。 

实际上,市场房贷利率却存有波动。随着对房地产的调控和对银行资金的监管不断趋严,个人房贷利率亦不断走高。以广州为例,今年上半年,经多次上调房贷利率,四大行首套房贷利率上升至5.85%,二套一度冲破6%大关,高至6.05%。 

房贷利率升降之间,LPR却始终不变,二者似乎并未呈现相关性。 

LPR改革支持实体经济

房贷利率与LPR走势不一致,或与LPR改革的逻辑及目的有关。 

央行行长易纲曾强调,利率是资金的价格,是重要的宏观经济变量。市场人士认为,让资金能更多配置在实体经济领域,减少中小微企业等实体经济主体的融资成本是LPR改革的根本目的。 

存贷息差是商业银行的主要盈利手段。在LPR改革之前,银行间存在以贷款基准利率的一定倍数框定贷款利率隐性下限的现象。 

大企业和中小企业在寻求银行融资时,其资金成本始终高于或至少等于贷款利率隐性下限。大企业财务费用的增加意味着银行可以获得更高收益,而对于中小企业而言,这就成了不得不精打细算的资金成本问题。 

隐性贷款利率下限的存在,导致贷款利率易升难降,使银行在理论下行阶段无法将货币政策有效传递至实体经济。而改革后,由于LPR由18家不同类型的银行以市场化形式报价,报价结果难以精准预测,单家银行也就因此难以设定最低贷款利率隐性下限。 

在此背景下,大企业贷款利率出现明显下降。大企业也往往是各家银行争抢的重点,银行面对这一群体需付出大量营销成本,而收益较此前下降,这间接导致中小企业信贷市场成为新的主战场。 

多家银行的入场带动小微企业的平均贷款利率下行,同时也带动小微企业贷款市场的良性竞争,降低银行整体对小微企业的风险定价,进一步降低中小企业融资成本。 

在新冠疫情等因素叠加影响下,中小微企业的融资需求较为迫切,这是LPR在较低水平稳定运行的根本原因。 作为LPR的形成基础,MLF由央行确定,当前MLF利率为2.95%,同样18个月未变。这一定程度上反映了货币政策对实体经济的支持。 

不过,房贷利率的升高在逻辑上有不同之处。 

具体来说,2020年下半年,央行及住建部联合出台“三条红线”,随后年末又对银行信贷提出“两个集中度”要求,再到今年初“集中供地”政策落地,对房地产行业的管控越发严格,房地产进入史上最严监管时代。 

市场人士认为,房贷利率的走高事实上是政策影响供求关系,最终影响市场结果。以传统楼市销售旺季“金九银十”为例。今年9月,楼市表现并不如往年,这或与银行信贷资产腾挪有关。在房贷集中度限制的政策影响下,部分银行为达标二季度考核要求,开始主动减少房贷投放。而在阶段性考核结束后,第三季度开始银行贷款额度紧张的情况逐渐得到缓解。 

在此背景下,房贷利率走势背离LPR或仍将持续一段时间,但其他经济实体的贷款利率或将仍与LPR保持一致。

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